房子买了十年房产证才办下来怎么办，买了房十年内的状态

新年刚过，冒着小雨，江苏省扬州市广陵区检察院检察官再次来到民事执行监督案申请人老徐家中。一进门，检察官就被老徐紧紧拉住，老徐务必先给检察官看一本崭新的“红本本”。 “十年来，我每天都梦想着这本大红书！”多亏了检察院主管，今年我们一家人终于可以过个好年了！”

2月的扬州虽然依然寒冷多风，但检察官的心里却温暖如春。

姚文/漫画

波折

我买了一套新建的房子，但是拿不到房产证。

2010年12月12日，老徐用自己的35万元积蓄，向老陈购买了一套全新的拆迁安置房。这套房子位于扬州市江都区的一个小镇上，设施齐全，价格合理，让老徐非常满意。

很快，老徐一家人幸福地搬进了新家。根据政策要求，拆迁安置房屋必须先登记在被拆迁人名下，然后才能过户到买受人名下。老徐被告知要等到2013年12月才能申请初次注册。 2013年12月，当老徐联系老陈安排房产转让时，老陈的儿子陈某刚刚因贩毒罪被捕，而老陈先生正忙着处理儿子的案子，无意中办理房产过户手续。转移程序。考虑到老陈一家的特殊情况，老舒同意再等等，不急于过户。

次年9月，老陈突然病逝。老陈的妻子也去世了，所以根据法律规定，陈将继承尚未转移的财产。 2013年11月，陈先生已经刑满出狱，老徐只能等待陈先生出狱。

2019年2月18日，程某获减刑释放，刑满释放后立即登记了涉案资产。但当老徐向陈先生询问过户手续时，陈先生以各种借口拒绝配合，老徐向扬州江都区法院起诉陈先生。同年11月25日，江都区法院作出民事判决，判令陈某协助老徐办理涉案房产权属变更登记。

我以为现在已经完成了所有权的转移，但是在这个过程中，某个王先生突然出现了。王先生获得了扬州市广陵区法院关于该房产权属的判决书。更巧合的是，本案的判决居然与老徐诉陈案的判决是在同一天。

老徐得知，陈某出狱后，向王某借了60万元，并将涉案房产抵押给了王某。王先生随后将陈先生告上法庭，要求偿还贷款。广陵区法院判决陈先生必须偿还贷款及利息，如不能按期偿还贷款，王先生将申请拍卖或折价出售涉诉房产；法院判决：他们有权获得优先还款。不到60万元。

2020年1月，王某向广陵区法院申请强制执行。随后，广陵区法院查封了涉事房产并启动拍卖程序，要求老徐限期腾出，严重影响了老徐一家人的生活。老徐对广陵区法院民事判决和执行不服，申请作为第三人再审，提出执行异议，对驳回执行异议的判决申请再审，请求法院解除暂缓执行。封锁涉事场所的努力没有成功。支持的。 2021年1月，老徐到广陵区检察院申请监督。

拨开迷雾

检察官监督戳中问题核心

广陵区检察院受理老徐先生的监察申请后，迅速成立办案组对事件进行调查，并多次召开会议澄清监察人的想法。

“陈先生刚出狱一个月，就可以借到60万元，一个月内就办完了抵押手续，同一天，两起民事诉讼就判决了，很奇怪！” 可疑：陈先生陈某与王某串通提起“虚假诉讼”，要求法院拍卖涉案财产，王某收到拍卖所得后亲自赠与，这有性别之分吗？会不会交给陈某，损害老徐的利益？

随后，办案组对陈先生和王先生的银行对账单进行了调查，但并未发现陈先生将60万元返还给王先生，王先生随后公开指控陈先生诈骗。安全。已通知当局。因此，认定陈先生、王先生提起虚假诉讼证据不足。

针对上述情况，办案组及时调整了调查方向，表示“江户地方法院和高丽地方法院在确认事实的基础上，依法作出了判决，判决也是一样的。” ' “ 他说。 “双方争议的焦点是老徐在本案中的判决，在王诉陈某案中，房产的财产期待权能否妨碍法院强制执行房产？”

检察院聚焦争议焦点，立即检索相关法律和司法解释，查到最高人民法院第《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》号（以下简称《规定》）第二十八条“在执行金钱债权时，买受人应当被执行。”无权以个人名义登记。对人民法院对该不动产提出异议，且符合下列情形的，该权利被排除在执行之外：有下列情形之一的，人民法院应予支持： (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)人民法院查封前，该房地产拥有人，并具有具有法律效力的合同；( 3）按照合同规定已经支付全部价款或者部分价款，剩余价款已按照人民法院的要求移交人民法院强制执行的；（4）买受人本人以外的人； 如果由于某种原因未完成转让登记。

“也就是说，在广陵区法院查封涉诉房产之前，老徐向老陈购买了房产，支付了购房款，合法占有和使用该房产，并保持了所有权。如果期限是“不移送，不是老徐本人的责任。因此，本案完全符合《规定》第二十八条所列四种情形，不能强制执行。”负责该案的检察官表示。 ”

为了审查相关问题，负责该案的检察官不遗余力地查明房屋公司何时签订购房合同、何时支付购房款、房产是否已移交等情况。取消抵押品赎回权；查询涉事地块近期水、电、煤气费用；向邻居了解老徐是否长期居住在涉案地块；拆迁办与公安机关联手，调查涉事房产为何未及时移交，请向房管部门询问老徐夫妇在扬州是否还有房子。

2021年春节前夕，检察官再次来到老徐家，但老徐家里并没有过年的喜庆气氛。 “谢谢你们担心我，多年来我一直在向其他部门反映情况，但问题一直没有解决。我想这可能是我在这个房子里度过的最后一个春节了。” 50多岁的徐某小声对检察官说道。

检察官暗下决定：“这个案子必须加速推进！”

波折

检察官建议帮助申请人追回财产

2021年3月，因检察官加班，案件急转直下，经过详细调查，发现老徐的情况完全符合《规定》第二十七条、第二十八条的规定。

“同时，通过检索中国裁判文书网，我们还发现最高人民法院、四川省高院等7份类似案件的有效裁判文书均支持上述意见。”检察院表示，召开联席会议，充分证明老徐先生的说法是对的，涉案资产所享有的物权期待权不能排除法院对涉案资产强制执行的可能性。

2021年4月2日，高丽地方检察厅向高丽地方法院发出检察建议，建议取消针对本案相关财产的执行行动。同时，检察官对最高法院等机构类似案件的法律适用和有效民事判决进行了充分的说明。同年6月，高丽地方法院采取暂缓执行涉案资产的行动，但扣押并未解除。

2021年11月，王先生向广陵区法院提起执行异议诉讼，请求允许继续执行涉案资产。 2022年11月22日，广陵区法院一审判决驳回王先生的诉讼。王先生不服这一判决，向扬州中院提起上诉。 2023年2月16日，扬州中院二审维持一审判决。当王先生向江苏省高院申请再审时，法院作出裁定，驳回王先生的再审请求。期间，涉事物业已暂停营业。

待王先生行使不服执行、上诉、申请再审等一切合法权利后，广陵区检察院将立即向广陵区检察院提出新的起诉建议。地方法院，建议取消抵押品赎回权。同月，法院取消了这项措施。现在老徐终于可以办理转学手续了！

老徐兴奋地赶到房管局询问过户的情况，却被告知虽然封条已经破了，但房贷依然存在，无法过户。我该怎么办？老徐给检察官打电话。

“以前《物权法》规定，抵押房产转让或者转让必须征得抵押权人的同意，但现在《民法典》对此有了新的规定。”检察官给老徐先生提供了一份通过电话提供详细的法律解释。教育，“民法典第一条第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，从其约定。”这意味着转让不需要抵押人的同意。属于抵押权人，你的房子可以“抵押转让”。 ”

听到检察官的话，老徐松了口气。经过老徐先生积极与指定法官沟通后，江都区法院向房管部门发出执行通知书，请求协助办理过户手续到申请人名下。 2023年11月27日，老徐终于拿到了房产证。

检察官说：

成功办理民事执行监督案件的三点

民事执行监督是民事诉讼监督的重要组成部分。检察官高质量高效率办理民事执行监督案件的要点有三点：

首先是要明确本案争议焦点。我们在审查执行监督案件时，综合考虑当事人之间的法律关系，在权利冲突的情况下，认真考虑双方权利的依据，以及哪些权利在法律上优先。本案中，处理案件的关键在于老徐对涉案房屋所有权的期待权能否排除在执行之外，但一旦认定了这个问题，就会考虑监管问题。很容易解决。适用法律和司法解释。

二是充分发挥研究论证的力量。调查核实权是检察机关监督民事诉讼的重要权力。行使调查核实权可以增加检察官的切身经历，并根据法律列明的条件进行调查核实，可以使民事诉讼案件的法律真相尽可能接近客观事实，提高案件查证的真实性。司法机构的运作。 “事实认定和法律适用更加符合实际，不偏离公众对司法公正的期待。”我们运用调查核实权限，对缴费、装修、居住、等，了解老年人权益的实际状况。涉案资产为检察官提出监督意见提供了有力支撑。

三是跟踪监督，确保权益落实。检察官建议是检察机关监督过程的重要组成部分，检察官建议的出台不是案件的结束，而是实质性监督的开始。本案中，检察院放弃“纸面”监督方式，多次与法官直接沟通，充分说明检察院调查取证流程和监督意见。即使在向法院提交检察官建议后，检察院仍持续关注案件进展，及时进行后续监督，确保建议得到采纳和落实。在当事人对民法典“移送”规定不明确的情况下，检察机关积极开展法律宣传，支持当事人合法权益的实现。

检方日报/全民生活周刊

作者：管英、朱敏、冯庆军

来源：检察官日报正义网